В 1985 году гр-н Огольцов совместно с зятем Куряхиным построил на садовом участке дом, в котором стал проживать совместно с женой, дочерью и зятем. Через 15 лет супруги Огольцовы скончались, а еще через 5 лет дочь с зятем решили продать дом гр-ну Надеждину. Однако нотариус Остроглазов отказал в оформлении договора, сославшись на то, что дом был построен Огольцовым и Куряхиным самовольно, без соответствующего решения местной администрации об отводе земельного участка под застройку и утверждения проекта на дом. Куряхин обратился в суд с иском о признании его права собственности на дом.

Какое решение должно быть принято судом?

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу абзаца 1 пункта 2 статьи 222 ГК РФ л ицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Однако в силу абзаца 1 пункта 1 статьи 234 ГК РФ гражданин ине являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 234 ГК РФ право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

В силу пункта 3 статьи 234 ГК РФ л ицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

В пункте 12 Информационного письма ВАС РФ от 09.12.2010 года № 143 указывается, что п раво собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Куряхин добросовестно, открыто и непрерывно владеет данным домом в течение 20 лет, а потому суд должен признать его право собственности на него, если его сохранение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако это верно только в том случае, если право собственности на земельный участок, на котором располагается указанное строение, принадлежит Куряхину на праве собственности, ином законном основании либо если собственник земельного участка, на котором расположено данное строение не возражает против этого (ибо абзац 5 пункта 1 статьи 208 ГК РФ).

В противном случае право собственности на него не может быть признано судом, поскольку ВС РФ указал в пункте 4 Обзора судебной практики ВС РФ от 09.07.2003 года, что п риобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.